Un smart building est un bâtiment qui intègre des technologies de l'information et de la communication pour surveiller et piloter son fonctionnement.
Les fonctions
La gestion de l'énergie, cœur du dispositif.
Le pilotage de l'éclairage, en fonction de la présence et de la lumière naturelle disponible.
Le chauffage, la ventilation et la climatisation, régulés selon l'occupation réelle plutôt que selon un horaire fixe.
La sécurité et le contrôle d'accès.
Et la maintenance, avec détection d'anomalies et planification des interventions.
La gestion de l'énergie
Des capteurs détectent l'occupation des locaux et ajustent en conséquence le chauffage, la climatisation et l'éclairage.
Les gains constatés sur les bâtiments tertiaires sont significatifs, généralement de l'ordre de 10 à 30 % selon l'état initial : plus le bâtiment était mal piloté, plus le gain est important.
Un point rarement dit : ces gains proviennent moins de la technologie que de la correction de dysfonctionnements que personne ne voyait, chauffage et climatisation fonctionnant simultanément, ventilation tournant la nuit, éclairage allumé le week-end, consignes incohérentes entre étages.
C'est la raison pour laquelle un audit et un simple recommissionnement des installations produisent souvent une part importante du gain, avant tout investissement.
Le cadre réglementaire
En France, le décret tertiaire impose aux bâtiments d'une certaine surface une réduction progressive de leur consommation, avec des jalons échelonnés jusqu'au milieu du siècle, et une déclaration annuelle des consommations sur une plateforme dédiée.
Le décret relatif aux systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments impose par ailleurs l'équipement des bâtiments tertiaires dont la puissance des systèmes dépasse un seuil.
Ces textes ont fait passer le bâtiment intelligent du statut d'option à celui d'obligation pour une partie du parc.
Sécurité et surveillance
Les systèmes intégrés permettent une surveillance en temps réel par caméras et capteurs, ce qui améliore la réactivité en cas d'incident et facilite l'analyse a posteriori.
Cette capacité s'accompagne d'obligations : information des personnes, proportionnalité du dispositif, durée de conservation limitée, et déclaration au registre des traitements. Un dispositif de vidéosurveillance sur un lieu de travail ne peut pas filmer les postes en continu ni les espaces de pause.
Les questions ouvertes
La cybersécurité est le sujet le plus sérieux. Un bâtiment connecté est un système d'information : automates, capteurs, passerelles et supervision constituent autant de points d'entrée, souvent installés sans mise à jour ni mot de passe modifié.
Plusieurs incidents documentés ont concerné des systèmes de gestion technique accessibles depuis internet sans protection. La séparation des réseaux, la gestion des accès et le suivi des mises à jour sont des exigences de base.
L'interopérabilité ensuite : les protocoles propriétaires enferment le propriétaire dans un écosystème et rendent coûteuse toute évolution. Les protocoles ouverts et les formats d'échange normalisés méritent d'être exigés au cahier des charges.
Les données d'occupation, enfin, peuvent renseigner sur les allées et venues des personnes : leur collecte doit être limitée à ce qui est nécessaire, et agrégée lorsque c'est possible.
Le marché
Le secteur connaît une croissance soutenue, portée par la réglementation, le prix de l'énergie et les objectifs de décarbonation des parcs immobiliers.
La valeur verte des bâtiments, l'écart de prix ou de loyer entre un actif performant et un actif énergivore, est désormais mesurée par les professionnels de l'immobilier, ce qui a déplacé le sujet du domaine technique vers celui de la valorisation patrimoniale.
Une remarque de méthode
Piloter finement un bâtiment mal isolé revient à optimiser un problème plutôt qu'à le résoudre.
L'ordre qui donne les meilleurs résultats reste constant : mesurer, corriger les dysfonctionnements, améliorer l'enveloppe, puis automatiser le pilotage du besoin résiduel.